Umowy rezerwacyjne jako metoda ustaleń między inwestorem a deweloperem

Dokument ostatnio wprowadzony, lecz od dawna znany

Dokument znany jako umowa rezerwacyjna ustawa deweloperska wprowadziła w 2022 roku, więc pod tym względem jest to format nowy. Jednak wcześniej umowy spełniające podobną funkcję też były w obiegu, tyle że nie wynikały z konkretnych przepisów. Na gruncie obecnie obowiązującego prawa umowa rezerwacji lokalu musi spełniać pewne konkretne wymagania, ale nadal w ciągu umów między inwestorem a deweloperem jest tą dającą największe możliwości elastycznego ustalenia warunków.

Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna

Oba te typy umów pozostają w obiegu, a ponadto umowa rezerwacyjna może zawierać pewne elementy z umowy przedwstępnej. Różnica między nimi polega głównie na tym, że – mówiąc w pewnym uproszczeniu – z umowy rezerwacyjnej można się wycofać, natomiast umowa przedwstępna co do zasady zobowiązuje obie strony do sfinalizowania transakcji na już ustalonych warunkach.

Umowa rezerwacyjna pozwala dobrze zabezpieczyć inwestora, natomiast w umowie przedwstępnej generalnie już deweloper będzie stroną silniejszą, mogącą narzucić pewne warunki, na które w umowach rezerwacyjnych inwestor mógłby nie wyrazić zgody.

Jak powszechnie wiadomo, co się zarezerwuje?

Umowa rezerwacji mieszkania może być zawarta na etapie projektu nieruchomości, więc dotyczyć może nawet mieszkań nieistniejących. Może to być dość abstrakcyjne dla osób, które nie poruszają się biegle w temacie rynku pierwotnego, natomiast intuicyjnie zrozumiałe jest, że umowa rezerwacyjna musi w maksymalnie precyzyjny sposób określać przedmiot rezerwacji.

Tak jest w istocie. Elementem umowy rezerwacyjnej jest między innymi wskazanie lokalizacji mieszkania w budynku i ogólne parametry użytkowe, w tym powierzchnia użytkowa czy układ pomieszczeń. W praktyce załącznikiem do takiej umowy może być wyciąg z projektu albo przygotowane przez dewelopera materiały dodatkowe.

Dla inwestora jest to ważne zabezpieczenie, ponieważ niespełnienie warunków opisanych przez dewelopera w umowie rezerwacji będzie stanowiło podstawę do nieprzystąpienia do kolejnych umów. Oczywiście podobne błędy także na późniejszych etapach pozwoliłby na odstąpienie lub unieważnienie umów, byłoby to jednak formalnie trudniejsze i zwykle bardziej kosztowne.

Czy to najlepsze wyjście?

Oczywiście, że umowy rezerwacyjne, przy wszystkich swoich zaletach, mają też pewne ograniczenia. Mogą też, jak pokazuje praktyka, zawierać zapisy błędne lub wręcz niezgodne z prawem. Po ich wychwyceniu i usunięciu formalnych usterek będzie to jednak podstawowe zabezpieczenie interesów inwestora, dlatego warto zadbać o to, aby podpisywana rezerwacja faktycznie była dobrze przygotowana.