Nabycie nieruchomości na rynku pierwotnym wygląda inaczej niż na rynku wtórnym. To wynik wyjątkowej sytuacji, w której znajdują się deweloper i klient. Przedmiotem ich współpracy jest najczęściej lokal mieszkalny, który jeszcze nie powstał. Dlatego zanim kupujący będzie mógł odebrać akt własności mieszkania, potrzebna jest umowa deweloperska. Dowiedz się, czym dokładnie jest i jakie elementy zawiera.

Umowa deweloperska reguluje stosunki między deweloperem a klientem jeszcze zanim nieruchomość, która jest jej przedmiotem, zostanie ukończona. Deweloper zobowiązuje się w niej do wybudowania określonego lokalu / domu i przeniesienia własności na klienta. Za to klient podejmuje w niej zobowiązanie do zapłacenia konkretnej ceny.

Po co jest umowa deweloperska?

Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że podpisywanie umowy deweloperskiej jest tylko dodatkową i być może mało potrzebną formalnością. Wystarczy jednak przyjrzeć się sytuacji prawnej, w jakiej znajdują się obie jej strony, nieco bliżej, aby zrozumieć zasadność tego kroku.

Umowa deweloperska oraz prawo deweloperskie zabezpiecza interesy obu stron. Z jednej strony daje deweloperowi pewność, że realizowana przez niego inwestycja zyska pokrycie finansowe w odpowiedniej wysokości. Z drugiej – gwarantuje klientowi, że w jego ręce trafi ta nieruchomość, którą wybrał, w cenie oraz terminie zgodnymi z ustaleniami.

Warto podkreślić, że ustawa deweloperska z 16 września 2011 roku w znaczącym stopniu poprawiła ochronę prawną kupującego. Przede wszystkim wprowadziła obowiązek sporządzania umowy deweloperskiej, a także dodatkowe zabezpieczenia, takie jak:

• prospekt nieruchomości – to dokument, który musi otrzymać każdy kupujący jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Znajdują się w nim wszystkie szczegóły dotyczące budowanej nieruchomości: począwszy od jej położenia, wymiarów, układu, aż po standard wykończenia wszystkich elementów,
• rachunek powierniczy – to na niego trafiają wpłaty dokonywane przez inwestorów na poszczególnych etapach realizacji budowy, co gwarantuje, że deweloper otrzyma pieniądze wyłącznie za zrealizowaną pracę.

Jak zatem widać, umowa deweloperska odgrywa kluczową rolę przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego. 

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Jak wyjaśnia ekspert z kancelarii adwokackiej SPZR Law Office w Krakowie, umowa deweloperska to dokument, który musi zostać spisany w formie aktu notarialnego. Jak wskazuje ustawa deweloperska, powinny się z nim znaleźć informacje takie jak:

• dokładne dane stron, a także data i miejsce spisania dokumentu,
• cena nabycia mieszkania – powinna zawierać doliczony podatek VAT, a z dokumentu musi wynikać, czy zostały w nią wliczone wszystkie części składowe przynależne do lokalu, np. garaż czy komórka lokatorska,
• dane dotyczące nieruchomości i działki, na której się znajdzie – ich dokładne położenie, powierzchnia, rozkład oraz stan prawny,
• termin przeniesienia własności na kupującego,
• warunki spełnienia świadczenia finansowego na rzecz dewelopera (np. terminy wpłacania kolejnych transz ostatecznej opłaty),
• termin rozpoczęcia i zakończenia inwestycji,
• warunki odstąpienia od umowy, a także charakter i wysokość kar oraz odsetek.

Umowa powinna uwzględniać również wskazanie sposobu dokonania pomiaru lokalu, zobowiązanie dewelopera do przeniesienia własności na kupującego po spełnieniu przez niego warunków oraz oświadczenie klienta, że zapoznał się z prospektem nieruchomości.

O czym pamiętać, podpisując umowę deweloperską?

Umowa deweloperska jest długim i skomplikowanym dokumentem i dotyczy nieruchomości o wysokiej wartości. Dlatego też, podpisując ją, trzeba mieć pewność, że jest sporządzona w zgodzie z interesem kupującego. Z tego powodu warto rozważyć przekazanie jej do analizy doświadczonemu adwokatowi. Specjalista zweryfikuje poprawność dokumentu oraz to, czy prawidłowo zabezpiecza on Twoje interesy przy zakupie nieruchomości. Dzięki temu możesz uniknąć ewentualnych sporów, które w najgorszym wypadku musiałby rozstrzygnąć sąd.