Jak ustalana jest opłata planistyczna i kiedy gmina może ją pobrać?

Opłata planistyczna, zwana również rentą planistyczną, to obowiązek finansowy, który może zaskoczyć właścicieli zbywających nieruchomość po zmianie planu miejscowego. Warto wiedzieć, kiedy pojawia się obowiązek zapłaty i jak dokładnie ustalana jest ta danina.

Renta planistyczna to opłata, którą gmina może naliczyć właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości w sytuacji, gdy jej wartość wzrosła w wyniku uchwalenia albo zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Opłata planistyczna nie jest nakładana zawsze – obowiązek pojawia się dopiero przy zbyciu nieruchomości. Postępowanie o ustalenie opłaty może być wszczęte w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego, jeżeli w tym okresie nastąpiło zbycie nieruchomości. Jej maksymalny pułap wynosi 30% przyrostu wartości, a cała kwota stanowi dochód własny gminy.

Czy decyzja o warunkach zabudowy rodzi obowiązek zapłaty?

Choć decyzja o warunkach zabudowy (WZ) również może podnieść wartość działki, obecne orzecznictwo sądowe jest jednoznaczne – gmina nie ma podstaw prawnych, aby pobierać opłatę planistyczną w oparciu o WZ. Taką możliwość ma wyłącznie w przypadku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. Próby wprowadzenia jednolitej renty, niezależnej od źródła wzrostu wartości, zakończyły się na etapie konsultacji projektów ustaw i nie weszły w życie.

Jak przebiega ustalanie renty planistycznej?

Właściciel lub użytkownik wieczysty może sam wystąpić do organu gminy (wójta, burmistrza, prezydenta miasta) o wydanie decyzji określającej wysokość renty jeszcze przed zbyciem nieruchomości. To praktyczne rozwiązanie, ponieważ pozwala z góry poznać koszt, który może obciążyć transakcję.

Jeśli zainteresowany nie złoży wniosku, opłata zostanie naliczona z urzędu. Notariusz ma obowiązek w ciągu 7 dni od podpisania aktu sprzedaży przekazać odpis umowy do organu gminy. Wójt, burmistrz albo prezydent powinien następnie niezwłocznie wszcząć postępowanie i wydać decyzję w sprawie wysokości opłaty.

Renta planistyczna – podstawą naliczenia jest operat szacunkowy

Kluczową rolę przy ustalaniu renty pełni operat szacunkowy (dokument z wyceną) sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. To on stanowi podstawę, na której organ opiera swoje rozstrzygnięcie. Cena transakcyjna nie ma zatem znaczenia – liczy się wycena eksperta.

Wysokość renty planistycznej ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Podstawą obliczeń jest różnica pomiędzy wartością gruntu według przeznaczenia sprzed zmiany planu a wartością określoną po jego uchwaleniu.

Aktualność operatu i rozbieżności w orzecznictwie

W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy organy korzystają z operatów starszych niż 12 miesięcy. Przeważająca linia orzecznicza uznaje takie działanie za nieprawidłowe – dokument musi być aktualny, aby wiernie oddawał wartość nieruchomości na dzień ustalania opłaty. W przeszłości jednak pojawiały się również wyroki dopuszczające stosowanie starszych operatów, co pokazuje, że problem ten bywał sporny.

Podsumowanie

Opłata planistyczna jest instrumentem pozwalającym gminom uczestniczyć w zyskach wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianami planistycznymi. Obecnie obowiązuje zasada, że renta planistyczna nie dotyczy decyzji o warunkach zabudowy – wyłącznie miejscowych planów. Wysokość tej opłaty wyliczana jest w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy i może wynieść do 30% przyrostu wartości gruntu.